העלאת דמי האחזקה בדיור מוגן – מה החוק אומר

העלאת דמי האחזקה בבתי דיור מוגן

העלאת דמי האחזקה בבתי דיור מוגן- סקירת סעיפי ההעלאה שנהוגים בבתי הדיור המוגן, ההשלכות לאורך זמן של ההעלאות,  ההיבטים המקפחים של ההעלאות, והגבלת כוחו של הבית לבצע את ההעלאות

עו"ד רונן בר- אבן, מומחה להיבטים המשפטיים של תחום הדיור המוגן

ההסכמים עליהם נדרשים לחתום דיירי הדיור המוגן הם כידוע מורכבים וסבוכים וטומנים בחובם שורה ארוכה של סוגיות משפטיות כבדות משקל שראוי לתת עליהם את הדעת.

אחת הסוגיות הבעייתיות ביותר בהסכם ההתקשרות שבין הדייר לבית, הינו ההעלאות של דמי האחזקה, מעל ומעבר להעלאה החודשית השוטפת לפי עליית המדד, ובמקרים רבים הדייר אינו נותן דעתו לסוגיה זו לפני חתימתו על ההסכם וכניסתו לבית.   ההעלאות השנתיות של דמי האחזקה הן גם אחד הגורמים המרכזיים למתיחות וסכסוכים בין הדיירים להנהלות הבתים.

סקירת המנגנונים השונים של העלאת דמי אחזקה שנהוגים בבתי דיור מוגן:

דמי האחזקה צמודים ומתעדכנים באופן שוטף לפי עליית מדד המחירים לצרכן.  אולם, בתי דיור מוגןאינם מסתפקים בהצמדה למדד אלא קובעים בהסכם מנגנון העלאה נוסף.

חלק מההסכמים של בתי הדיור המוגן מקנים לבית אפשרות  להעלות את דמי האחזקה  מכל סיבה ולפי שיקול דעתו הבלעדי. לפי הסכמים אלה  הבית עלול באופן עקרוני להעלות את דמי האחזקה מכל סיבה שעולה בדעתו, ומבלי לנמק ולפרט את הסיבות להעלאה.

בהסכמים של חלק אחר מהבתים נקבע מנגנון שמאפשר לבית להעלות את דמי האחזקה אם העלות הכוללת של אספקת השירותים לדיירים התייקרה בשיעור גבוה יותר משיעור עליית המדד.

גם הסכמים אלה מקנים לבית שיקול דעת רחב להעלות את דמי האחזקה.  חלק מההסכמים מאפשרים גם העלאות  נוספות של דמי האחזקה, במקרים כגון תוספת שירותים לדיירים עקב דרישות של הרשויות.

היקף ההעלאה של דמי האחזקה מעבר לעליית המדד, מוגבל במרבית הבתים לשיעור שנע בין 2% ל- 3% לשנה.

ההשלכות לאורך זמן של ההעלאות השנתיות של דמי האחזקה:

העלאה שנתית של 2%- 3% עשויה להיראות כלא גבוהה בעיני אדם ששוקל להצטרף לבית דיור מוגן. אולם, העלאות שנתיות בשיעור כנ"ל של דמי האחזקה שבמרבית הבתים הם גבוהים ממילא, מצטברות לסכומים של עשרות ואף מאות אלפי ש"ח, לאורך תקופת המגורים בבית הדיור המוגן (שעשויה להימשך אף למעלה מ- 10 שנים).

הבעייתיות הגדולה ביותר שטמונה בהעלאת דמי האחזקה, היא שכעבור מספר שנים הדייר עלול למצוא עצמו נדרש לשלם דמי אחזקה שחורגים מיכולתו הכלכלית, בעיקר עקב כך שמרבית הדיירים מתקיימים מתשלומי פנסיה שמתעדכנים בהיקפים נמוכים, אם בכלל.

ההיבטים המקפחים של מנגנוני ההעלאה של דמי האחזקה והדרכים להסרת הקיפוח:

ההסכמים שנחתמים בין בתי הדיור המוגן לבין הדיירים הם במהותם "חוזים אחידים" מאחר והם מנוסחים מראש ע"י הבתים כדי שישמשו אותם להתקשרות עם כלל הדיירים בבית.  חשוב לדעת כי חוק החוזים האחידים מקנה הגנה לצרכן שמתבקש לחתום על חוזה אחיד, שנכלל בו תנאי "מקפח".

תנאי "מקפח" בחוזה אחיד, הוא בין היתר, תנאי שמקנה לספק את הזכות לשנות על דעתו בלבד לאחר כריתת החוזה, את המחיר, זולת אם השינוי נובע מגורמים שאינם בשליטת הספק.

המנגנונים של העלאת דמי האחזקה בבתי הדיור המוגן, וההיבטים המקפחים של מנגנונים אלה על פי חוק החוזים האחידים,  נדונו בשנים האחרונים במספר הליכים משפטיים.  בתי המשפט קבעו כי  סעיף בהסכם של בית דיור מוגן שמאפשר להנהלת הבית להעלות את דמי האחזקה מעבר לעליית המדד לפי שיקול דעתו הבלעדי ובאופן בלתי מוגבל, הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד, ויש לתקנו על מנת להפוך אותו לסעיף לגיטימי ובלתי מקפח.

בית הדין לחוזים אחידים קבע ביחס להסכם האחיד של בתי הדיור המוגן של קופת חולים "מכבי", כי הסעיף בהסכם שמאפשר לעלות את דמי האחזקה בשיעור של עד 5% מדי שנה, הינו תנאי מקפח בחוזה אחיד מאחר והוא נותן לבית שיקול דעת כמעט בלתי מוגבל להעלות את דמי האחזקה מדי שנה.

בית הדין עמד על כך שהעלאה כזו של דמי האחזקה עלולה להיות הרסנית לגבי אוכלוסיית הדיירים שרובה מתקיימת מאמצעים כלכליים מוגבלים.

בסיכומו של דבר קבע בית הדין כי יש להחליף את סעיף ההעלאה המקפח במנגנון העלאה אובייקטיבי שיתבסס על שינויים אובייקטיביים שניתנים למדידה בעלויות האחזקה של הבית.  בית הדין גם שלל מנגנון העלאה שבמסגרתו רואה החשבון של הבית הוא זה שמחשב וקובע את גובה ההעלאה, מאחר ורואה החשבון קשור לבית והוא אינו אובייקטיבי דיו.

בתביעה של דיירים בבית הדיור המוגן "פיכמן" של רשת משען פסק בית המשפט כי הסעיפים   בהסכם האחיד עליו הוחתמו דיירי הבית, ואפשרו להנהלת הבית להעלות את דמי האחזקה מעבר לעליית המדד, נוסחו באופן כללי ובלתי מפורט והם מקנים למשען שיקול דעת רחב, חד צדדי ובלתי מוגדר להעלות את דמי האחזקה. גם כאן קבע בית המשפט כי על מנת להסיר את היסוד המקפח בהסכם יש לקבוע מנגנון אובייקטיבי להעלאת דמי השימוש.

דיירים בבית הדיור המוגן "גיל פז" בכפר סבא, הגישו תביעה כנגד הבית במסגרתה דרשו לבטל את הסעיף בהסכם האחיד שמאפשר לבית להעלות את דמי האחזקה בשיעור של עד 2.8% מעבר לעליית המדד לפי שיקול דעתו הבלעדי, או לתקן את הסעיף ולקבוע כי דמי השימוש יועלו מעבר לעליית המדד רק  אם גורם אובייקטיבי, כגון רואה חשבון שיהיה מקובל על הצדדים, יקבע כי הייתה עלייה  מעבר לעליית המדד בעלות מתן השירותים לדיירים.

בית המשפט המליץ לבית ולדיירים לקבוע מנגנון אובייקטיבי להעלאת דמי השימוש. הבית והדיירים קיבלו את המלצת בית המשפט וניתן פסק דין לפיו בשלוש השנים הראשונות יועלו דמי השימוש בהתאם לעליית המדד ובתוספת של עד % 1.25 רק בהתאם לצורך.   עם סיום התקופה הנ"ל יסכימו הבית והדיירים על מנגנון במסגרתו יתמנה רואה חשבון מוסכם שיקבע האם יש צורך בהעלאת דמי השימוש מעבר לעליית המדד (אם בכלל), ובאיזה שיעור, וזאת לאחר שיעיין בכל המסמכים הרלבנטיים בדבר הכנסות הבית והוצאותיו.

העלאת דמי אחזקה – מה לעשות?

בטרם החתימה על הסכם ההצטרפות לבית הדיור המוגן מוטב לבחון ולהבין היטב באילו מצבים ונסיבות הבית עלול להעלות את דמי האחזקה, וכיצד תבוצע ההעלאה.  אם סעיף ההעלאה מנוסח באופן כללי ובלתי מפורט מוטב לבקש הבהרות מנציגי הבית באילו נסיבות הבית יישם את הסעיף ויעלה את דמי האחזקה. כמו כן מוטב לערוך חישוב של הסכום המעודכן של דמי האחזקה שצפוי כעבור מספר שנים ולבחון האם הדייר יהיה מסוגל לשלם את הסכום המעודכן.

כמו כן רצוי לנהל מו"מ עם הבית לגבי הסעיף בעניין העלאת דמי האחזקה, כדי שהסעיף יותאם לדרישות של חוק החוזים האחידים וינוסח באופן שיגביל את כוחו של הבית להעלות את דמי האחזקה, ויצמצם את חוסר הוודאות והסיכון של הדייר בכל הקשור בהעלאה.  כך למשל אפשר לדרוש כי הבית יהיה רשאי להעלות את דמי השימוש מעבר לעליית המדד רק אם ההעלאה נדרשת עקב שינויים בעלות מתן השירותים לדיירים שאינם בשליטתו של הבית (כגון עלייה בשכר המינימום, התייקרות החשמל, ארנונה וכיוצ"ב).

כמו כן ניתן לדרוש כי הבית יהיה רשאי להעלות את דמי האחזקה אך ורק לאחר שימסור לדיירים נתונים מפורטים לגבי ההתייקרויות שחלו בעלויות מתן השירותים וכן את החישוב המפורט של שיעור ההעלאה הנדרשת.  מסירת הנתונים והפירוט הנ"ל יאפשרו לדיירים, במידת הצורך, לבדוק את נכונות הנתונים ע"י בעלי מקצוע מטעמם, וכך לקיים בקרה על הליך ההעלאה.

עו"ד רונן בר- אבן טל.052-3369849.

מאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי, ואינו בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע היא באחריות המשתמש בלבד